Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.
Fiche mise à jour le 31/10/2019
Le comble est la superstructure d'un bâtiment qui comprend sa charpente et sa couverture. Par extension, on appelle également comble le volume compris entre le plancher haut du dernier niveau et la toiture du bâtiment (définition Dicobat).
On distingue principalement deux groupes de combles, selon le type de charpente :
Quatre grandes catégories d'aménagement de combles peuvent se présenter :
Les études à prévoir :
Une vérification de l’état de la structure et de sa constitution par une personne compétente (architecte, ingénieur) est indispensable.
Les travaux à prévoir pour l'aménagement des combles sont en général les suivants :
L'aménagement d'un comble entraîne-t-il une modification de surface ?
Pour la définition de la Surface de Plancher (SP), consultez la fiche correspondante.
Dans le cas d'aménagement de combles existants, les planchers des combles existants sont comptabilisés dans la surface de plancher du bâtiment, si les hauteurs utiles sont supérieures à 1,80m. Si, à l'issue des travaux, des surfaces de plancher étaient créées (hauteur supérieure ou égale à 1,80m), ces surfaces doivent être recalculées et, le cas échéant, déclarées.
Comment voir et savoir si un comble a de la surface de plancher ?
Pour vérifier qu'un comble aménagé a une surface de plancher prise en compte par l'administration, vous pouvez vous renseigner à la mairie (service urbanisme) ou au centre des impôts fonciers de votre département.
On pourra également se référer utilement à la notice de Déclaration Préalable de travaux (DP) ou du Permis de Construire (PC) qui donne les différents paliers.
Quelles démarches entreprendre auprès de l'administration pour l'aménagement de combles ?
Pour un aménagement de combles utilisables (qui créera de la surface de plancher), il est nécessaire de faire une déclaration de travaux ou de déposer un permis de construire, suivant les dispositions de l'ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, applicable depuis le 1er mars 2012.
Dans le cas où l'aménagement ne change rien des surfaces de plancher existantes, mais modifie l'aspect extérieur (ouverture de lucarne ou de fenêtre de toit par exemple), il est nécessaire de déposer un dossier de Déclaration Préalable de travaux à la mairie.
Quelles autorisations demander à la copropriété pour l'aménagement de combles ?
Dans le cas d'un immeuble en copropriété, toute intervention sur les parties communes de la charpente, la toiture (surélévation, percement de fenêtres de toit, isolation de la toiture) ou sur le plancher (création d'escalier d'accès ou de mezzanine) doit nécessairement faire l'objet d'une demande d'autorisation aux copropriétaires, ces éléments relevant des parties communes. L'autorisation doit être accordée en assemblée générale par un vote à la majorité absolue (la moitié des voix plus une), sauf si le règlement intérieur propre à la copropriété le prévoit autrement. Cette autorisation doit être antérieure à toute demande de travaux (Déclaration Préalable de travaux ou Permis de Construire).
Après le vote favorable, les travaux de modification de la partie commune sont entièrement à la charge du propriétaire qui a commandité les travaux s'il est le seul à en profiter (c'est le cas pour des fenêtres de toit, pour un escalier d'accès ou pour un chauffe-eau solaire individuel). Dans le cas où l'installation profite à plusieurs co-propriétaires (chauffe-eau solaire collectif par exemple), elle peut faire l'objet d'un financement privatif à plusieurs.
Quelles autorisations demander à la copropriété pour l'annexion de combles ?
Dans le cas d'aménagement de combles dans un immeuble en copropriété, une demande « d'aliénation » de parties communes devra le plus souvent être adressée à la copropriété. Celle-ci nécessite un vote de l'assemblée générale des copropriétaires à une majorité qualifiée (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Une compensation financière peut également être versée à la copropriété, après déduction de tous les frais de l'acquisition de la partie commune par le demandeur (enregistrement, frais de modification du règlement de copropriété, géomètre, honoraires de syndic, modification de 1000e…) et des travaux d'aménagement. Dans certains cas particuliers, une simple annexion sera également envisageable, moyennant un euro symbolique.
Si l'acquisition implique une modification substantielle de l'usage du lot (augmentation du volume chauffé, augmentation de l'habitabilité et donc du nombre potentiel d'habitants), les copropriétaires peuvent décider à la majorité absolue d'augmenter sa participation aux charges (chauffage, ascenseur, eau froide si elle est répartie aux tantièmes...).
Dans le cas où aucune modification du règlement de copropriété et de la répartition des tantièmes n'a été votée, soyez vigilants lors de l'acquisition d'un logement : pensez à réclamer au vendeur le procès verbal de l'assemblée générale de copropriété où a été consignée l'annexion ou l'aliénation du comble.
Dans le cas de combles aménagés dans un immeuble en copropriété, la toiture devient-elle une partie privative ?
Dans un immeuble en copropriété, la toiture relève toujours des parties communes. L'aménagement de combles à usage privatif n'implique pas la privatisation de la toiture. L'entretien du toit ou les réparations suite à des désordres restent donc à la charge de l'ensemble des copropriétaires.
Comment isoler les combles aménagés ?
On estime entre 25 et 30% les déperditions thermiques liées à la toiture (source ADEME). L'aménagement de combles est donc l'occasion d'apporter une attention particulière à l'isolation afin d'assurer le confort thermique en hiver comme en été, confort qui ne bénéficie pas qu'au propriétaire du dernier niveau.
La pose d'un isolant dans un comble aménagé peut être effectuée selon deux techniques :
Dans les deux cas, il est impératif de faire intervenir un artisan qualifié en la matière et couvert par une assurance pour la durée des travaux (garantie professionnelle de parfait achèvement et garantie décennale). La qualité et la précision de la pose sont primordiales afin d'éviter tout pont thermique.
Dans le cadre d'un aménagement de combles, le paramètre « épaisseur d'isolant » est important dans le choix de l'isolant afin de ne pas perdre trop de volume. Plusieurs solutions d'isolants sont envisageables :
Des certifications garantissent les performances des produits :
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 24, 24-1, 25, 25-1)
Art. 39-1. du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 (sur les subventions publiques pour parties communes)
Ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, suivi du décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 (conditions d'application), et de la circulaire du 3 février 2012 (modalités de calcul de surfaces).
Décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011 (travaux sur constructions existantes)
Décret n°2012-274 du 28 février 2012 (régime des autorisations d'urbanisme)
Décret n°2012-677 du 7 mai 2012 (recours à l'architecte)
Pour des questions plus techniques, n'hésitez pas à faire appel à un architecte conseiller du CAUE [Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement]de votre département qui vous aidera à concevoir votre projet sur le plan technique, architectural et réglementaire.