Quelles informations doivent figurer dans le contrat préliminaire, l'avant-contrat ou le contrat de réservation?

Le contrat préliminaire est le document validant la «réservation» de l'achat éventuel d'un bien immeuble ou d'une partie d'immeuble (appartement, studio…). Il définit les conditions de la vente et doit mentionner les indications essentielles relatives à:

• l'identité et les coordonnées des parties (acquéreur et vendeur)

• la consistance du bien immeuble (l'adresse, la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales, l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements, la situation dans l'immeuble s'il s'agit d'un appartement…) à laquelle est joint un plan côté ;

• la qualité de la construction (grâce à une note technique sommaire qui indique la qualité des matériaux, les équipements collectifs s'il s'agit d'un immeuble);

• aux délais de réalisation de l'ouvrage et à la date à compter de laquelle la vente pourra être conclue;

• au prix de vente prévisionnel et, le cas échéant, aux modalités de sa révision;

• s'il y a lieu, aux prêts que le réservant déclare qu'il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur;

• aux conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l'achat.

Le réservataire dispose t-il d'un délai de rétractation?

Le régime de «protection de l'acquéreur immobilier » institué par les articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) stipule que tout contrat (acte) de construction ou d'acquisition d'un immeuble d'habitation ouvre droit à un délai de réflexion de dix jours pour les acquéreurs non professionnels. Au-delà de ce délai, le réservataire ne peut se rétracter sans payer les droits de réservation ou dépôt de garantie.

Dans quel cas verse t-on un dépôt de garantie?

En contrepartie de la réservation de l'achat, le réservataire peut être amené à verser un dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert à son nom dans une banque ou chez un notaire. Son montant équivaut à 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation n'excède pas un an, 2% si le délai est porté à deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt n'est autorisé. Ces fonds déposés en garantie sont «indisponibles, incessibles, et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente». (art L 261-15 du CCH).

Si la vente est définitivement conclue, le dépôt de garantie s'impute sur le prix de l'immeuble. Il est en revanche perdu si l'acquéreur potentiel renonce à la vente. Plusieurs cas permettent cependant, selon les articles L.261-15 et R.261-31 du CCH, la restitution du dépôt de garantie, parmi lesquels le défaut d'une proposition de vente faite par le vendeur ou la proposition d'un contrat anormalement différent du contenu du contrat préliminaire.

Quels éléments doivent être mentionnés dans le contrat définitif?

Le contrat de VEFA est impérativement conclu devant un notaire et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires (concernant les parties, le logement et la vente). Il s'agit de précisions relatives :

• à la description du bien immeuble ou partie d'immeuble (adresse, surfaces, équipements, annexes, situation du logement dans l'immeuble) ;

• à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble (matériaux utilisés, plan côté, notice technique);

• aux règlements liés au bien (règlement de copropriété ou règlement de lotissement s'il existe);

• au délai de livraison et les éventuelles pénalités en cas de retard ;

• au prix de la vente, à ses modalités de paiement et à son éventuelle révision ;

• à la garantie d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement;

Le contrat doit également indiquer si la vente est ou non financée à l'aide de prêts et est conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts.

En cas de contrat non conforme à ces différentes exigences, l'acquéreur peut invoquer la nullité du contrat avant l'achèvement de l'immeuble.

Quelles sont les modalités de paiement?

Le paiement doit respecter un échelonnement impératif. L'article R 261-14 du CCH dispose que les paiements ne peuvent excéder:

• 35% du prix à l'achèvement des fondations;

• 70% à la mise hors d'eau;

• 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Ces paiements doivent correspondre à un avancement effectif des travaux, qui doivent être faits de façon satisfaisante c'est-à-dire conformément aux stipulations contractuelles et aux règles de l'art. L'achèvement (correspondant au paiement des 95%) s'entend lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipements qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat.

L'achèvement de l'immeuble se justifie par la réception des travaux à date certaine. De cette réception des travaux démarrent les garanties de parfait achèvement (1 an), biennale (pour les équipements) et décennale de l'immeuble, dues par la ou les entreprises. Cette réception fait l'objet d'un procès verbal assorti ou non de réserves. L'acquéreur n'est pas partie prenante de cette réception, mais il doit connaître son existence (le procès verbal peut être demandé).

L'achèvement est indépendant de la Déclaration d'Achèvement des Travaux (la DAT étant une formalité administrative permettant à l'administration de vérifier la conformité de l'ouvrage aux prescriptions d'urbanisme). Le critère essentiel pouvant empêcher l'achèvement des travaux est un défaut de conformité substantiel rendant l'immeuble impropre à sa destination (Cass, 3^e civ, 8 juillet 1998).

Quels sont les cas de non-conformité de l'immeuble?

Le vendeur s'est engagé à livrer à l'acquéreur, dans les délais prévus, un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles. Si ce n'est pas le cas, la non-conformité se révèle de deux manières: les non-façons (absence d'éléments prévus au contrat) et les malfaçons.

Afin d'apprécier la non conformité, il convient de se référer aux documents contractuels. Sur ce point, la Cour de Cassation a jugé que les indications de la notice descriptive annexée à l'acte de vente avaient une valeur contractuelle et que le vendeur devait les respecter (Cass, 3^e civ, 3 décembre 1997). Cette même cour a estimé qu'en cas de modification substantielle des caractéristiques du programme, l'acquéreur était en droit de demander l'indemnisation du préjudice consistant en une diminution de la valeur du lot (Cass, 3^e civ, 5 juillet 2000).

Concernant la surface du local, il existe des tolérances variant de 3 à 5%, en deça desquelles aucune contestation n'est possible.

Le certificat de conformité délivré par l'administration ne dispense pas le vendeur de livrer un immeuble conforme aux stipulations contractuelles (Cass, 3^e civ, 16 juillet 1986). En effet, l'administration apprécie les travaux en fonction du permis de construire et non au regard des plans et devis descriptifs.

Le délai de mise en œuvre de l'action pour défaut de conformité est de 30 ans.

A quel régime de garanties le vendeur est-il soumis?

En tant que constructeur, le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est soumis au régime de « garantie des constructeurs » des articles 1792 et suivants du Code civil (garanties décennale et biennale).

D'autre part, l'article L 261-10-1 du CCH énonce qu'avant la conclusion d'un contrat, le vendeur souscrit «une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement».

• La garantie d'achèvement, fournie par un tiers (banque, établissement financier, etc.), est mise en oeuvre uniquement en cas de défaillance du vendeur. Elle prend la forme, soit d'une ouverture de crédit par laquelle le tiers s'oblige à avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, soit d'un cautionnement par lequel le tiers s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer ces sommes.

• La garantie de remboursement consiste en l'engagement solidaire d'une caution à rembourser les paiements effectués par l'acquéreur en cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement.

Le vendeur en l'état futur d'achèvement est également tenu, en tant que vendeur, à la garantie des vices apparents jusqu'à la réception ou jusqu'à un mois après la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur (article L.261-5 du CCH).