Depuis plusieurs années, les diagnostics, états ou constats, exigés avant la vente ou la location d’un bien immobilier se sont multipliés. Ces informations destinées à informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien sont regroupées, depuis le 1er novembre 2007, dans un dossier de diagnostic technique. Ces états, constats ou diagnostics sont annexés à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Ces documents visent à renforcer la protection de l’acquéreur immobilier, en l’informant sur les éléments essentiels susceptibles d’avoir des conséquences sur la sécurité et la santé.                                                                                                                                Excepté en cas de vente d’un logement en voie du futur achèvement (Vefa), le diagnostic de performance énergétique fait également partie du dossier de diagnostic.

Plusieurs de ces diagnostics sont également exigibles pour la location (amiante, plomb, risques naturels et technologiques, performance énergétique, radon)

Quels sont les diagnostics exigés lors de la vente ou de l'achat d'un immeuble?

• Amiante : état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante pour les locaux construits avant le 1er juillet 1997.
• Assainissement non collectif : document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif, assuré par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) compétent pour la commune
• Électricité : état de l'installation intérieure pour tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation comportant une installation de plus de 15 ans..
• Gaz : état de l'installation intérieure de gaz naturel pour tous les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation comportant une installation de plus de 15 ans. Un diagnostic réalisé par les distributeurs ou un certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité est valable. Lorsqu'il s'agit d'un lot situé dans un immeuble en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.
• Mérule : obligation d'informer de la présence d'un risque de mérule (champignon) lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté.
• Performance énergétique : concerne tous les immeubles ou parties d'immeubles à usage principal d'habitation.
• Plomb : le constat de risque d'exposition au plomb qui met en évidence la présence de plomb dans les revêtements (peinture) des logements construits avant le 1er janvier 1949. Le constat de risque d'exposition au plomb peut imposer la réalisation de travaux.
• Radon : obligation d'informer l'acquéreur ou le locataire du potentiel risque radon
• Risques naturels et technologiques : l'état des risques concerne les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité.
• Termites : un état relatif à la présence de termites est exigé pour toute vente d'un immeuble situé dans une zone faisant l'objet d'un arrêté préfectoral. Pour un lot situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic ne concerne que les parties privatives.

Dans le cas de copropriété, d'autres éléments d'information, qui ne font pas partie du diagnostic technique immobilier, doivent être communiqués à l'acquéreur :

• Loi Carrez : la mention de la superficie privative des lots de copropriété est obligatoire
• Diagnostic technique du bâtiment: toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans, doit être précédée d'un diagnostic de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, de l'état des conduites et des canalisations ainsi que des équipements communs et de sécurité. Tout futur acquéreur pourra également consulter ce document.

Qui doit faire réaliser et payer ces diagnostics ou constats?

Tous les diagnostics, états ou constats, sont à la charge du propriétaire vendeur.

Quelles sont les durées de validité des documents constitutifs du dossier technique immobilier?

• Amiante: illimitée (sauf en cas de travaux) et à condition que le rapport soit postérieur à 2007, les documents antérieurs n'ont plus de valeur légale
• Assainissement non-collectif: 3 ans
• Électricité: trois ans
• Gaz: trois ans
• Performance énergétique: dix ans
• Plomb: illimitée si l'absence de risque avait été constatée précédemment, sinon 1 an en cas de vente et six ans en cas de location.
• Termites: six mois
• Risques naturels et technologiques: six mois

Quels sont les diagnostics exigés pour la location d'un logement?

Dans l'état actuel de la réglementation, les diagnostics à la charge du propriétaire bailleur sont:

• Amiante : état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante pour les locaux construits avant le 1er juillet 1997.
• Performance énergétique : concerne tous les immeubles ou parties d'immeubles à usage principal d'habitation.
• Plomb : concerne tous les immeubles ou parties d'immeubles à usage principal d'habitation, construits avant le 1er janvier 1949. Le diagnostic s'applique aux parties privatives et aux parties communes quand les locaux sont situés dans une copropriété.
• Radon : obligation d'informer l'acquéreur ou le locataire du potentiel risque radon
• Risques naturels et technologiques : l'état des risques concerne les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité.

A qui s'adresser pour établir ces diagnostics ?

Il est indispensable de choisir un professionnel certifié. La certification des diagnostiqueurs immobiliers est obligatoire et doit être délivrée par un organisme de certification accrédité. Les organismes d'accréditation (comme le comité français d'accréditation COFRAC) ont pour mission de contrôler les organismes de contrôles, dont les organismes qui délivrent des certifications. Un certificat de compétence doit être obtenu pour chaque type de diagnostic (exceptés l'état des risques naturels et technologiques délivré par les services de l'État, et le contrôle de l'assainissement non-collectif effectué par le SPANC).

Un professionnel du diagnostic doit être:

• compétent: il dispose d'une certification en cours de validité (durée 5 ans)
• indépendant, il ne doit avoir «aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance».
• assuré: il a souscrit une assurance couvrant leur responsabilité civile professionnelle.

Le décret du 5 septembre 2006 fixe les règles de compétence, d'organisation et d'assurance qui s'appliquent aux professionnels réalisant des diagnostics immobiliers.

Consulter l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action