Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.
Fiche mise à jour le 27/04/2017
Le permis de construire (PC), peut être défini comme l’autorisation donnée par une autorité administrative d’édifier une ou plusieurs constructions nouvelles ou de modifier une ou plusieurs constructions existantes, préalablement à l’exécution des travaux (Droit de l’urbanisme de Henri Jacquot - Dalloz)
Il doit respecter les règles d’urbanisme, notamment celles concernant "l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords".
Attention !
Àcompter du 1er mars 2012, la surface à prendre désormais en compte est la surface de plancher dont le décret n°2011-2054 du 29/12/2011 précise la définition. SHON et SHOB ne sont plus utilisées.
Avant de remplir le dossier de permis de construire, il est important d'avoir défini avec précision votre projet de construction, qui répond à un programme précisant l'ensemble de vos besoins, le budget que vous envisagez et son plan de financement ainsi que le délai d'exécution que vous souhaitez.
Pour cela, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel, maître-d'œuvre, architecte et/ou paysagiste. Vous pouvez aussi vous faire accompagner dans l'établissement de votre projet par un architecte-conseiller du CAUE de votre département.
Pour monter votre dossier de permis de construire dans les meilleures conditions:
CE QU'IL FAUT SAVOIR SUR LA DEMANDE DE PERMIS
Qui établit la demande de permis de construire ?
C'est au(x) propriétaire(s) du ou des terrains, ou bien à leurs mandataires, d'établir la demande de permis de construire. Cette personne doit simplement attester qu'elle remplit les conditions pour demander un permis.
Désormais plusieurs demandeurs peuvent déposer conjointement une seule demande de permis.
De plus, le demandeur de l'autorisation s'engage personnellement sur les éléments déclarés dans le dossier ; l'administration appréciera la conformité du projet au regard des règles d'urbanisme. En cas de fausse déclaration, il s'expose à une annulation de la décision et à des sanctions pénales.
Comment calculer les surfaces à construire sur le terrain que l'on vient d'acheter ?
Jusqu'à la loi ALUR du 24 mars 2014, le COS (coefficient d'occupation du sol) déterminait une surface maximum que l'on pouvait construire sur un terrain donné. Celui-ci a été supprimé ; la surface à construire résulte désormais des possibilités données par le cumul des règles d'implantation, d'emprise au sol et d'espaces verts, ainsi que de stationnement.
La surface a prendre en compte jusqu'au 1er mars 2012 était appelée SHON (Surface Hors Œuvre Nette). Elle était obtenue en appliquant un coefficient à la surface du terrain à construire (voir la fiche SHON-SHOB).
C'est désormais la surface de plancher dont le décret n°2011-2054 du 29/12/2011 précise la définition qui est à prendre en compte (Voir la fiche SURFACE DE PLANCHER ). Ceci sans oublier de tenir compte de l'emprise au sol.
N'oubliez pas que le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l'emprise au sol de la future construction dépasse 150 m².
Quels sont les travaux pour lesquels le permis de construire est exigible ?
Le Code fait une distinction entre constructions nouvelles et travaux sur constructions existantes.
Les constructions nouvelles nécessitant un permis de construire sont :
Les travaux sur constructions existantes soumis à permis sont :
En secteur protégé quels sont les travaux, en dehors des cas cités précédemment, soumis au permis de construire ?
Dans les secteurs sauvegardés, sont soumis à permis de construire :
Quelles sont les constructions ou installations dispensées de permis de construire ou de déclaration préalable ?
Certains travaux échappent à toute procédure,
Que risque-t-on à construire sans permis ?
Des sanctions sont prévues contre les personnes irrespectueuses des règles (obstruction au droit de visite, défaut d'affichage, construction sans permis ou non conforme au permis,…). Ces actes constituant des infractions au code de l'urbanisme sont passibles de poursuites pénales et de sanctions.
Le délai de prescription des infractions est de 3 ans.
Comment constituer un dossier ?
La demande de permis de construiredoit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ousur impriméau moyen du formulaire :
Quel quesoitlepermis de construire demandé, certaines pièces sont à joindre au dossier dans tous les cas (la liste des pièces à fournir est limitativement énuméréesur la notice du formulaire choisi) :
La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un ou deux exemplaire supplémentaires peuvent être demandés notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France ou situé dans un parc national.
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quels sont les délais pour obtenir l'autorisation de construire ?
Les délais sont désormais prévisibles et garantis par un récépissé qui vous sera remis au moment du dépôt d'un dossier complet à la mairie. Le délai sera compté à partir de cette date de dépôt. Si le dossier est adressé à la mairie par pli recommandé avec demande d'avis de réception, la date est mentionnée sur l'accusé de réception.
Les délais sontde :
L'administration a un mois à compter du dépôt de la demande pour notifier au demandeur que des pièces obligatoires sont manquantes ou que, en raison de certaines consultations obligatoires, les délais sont prolongés. Le délai est compté de date à date (ex: dépôt, 25 septembre, date limite de décision, 25 novembre)
Sans réponse de la part de ces services, leur avis sera réputé favorable ; c'est un permis tacite et vous pouvez demander un certificat l'attestant.
Si l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF) est requis, le délai sera, selon le cas, de trois ou quatre mois pour un permis de construire.
Un extrait de la demande de permis de construire doit être affiché à la mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et le rester durant toute l'instruction du dossier, c'est-à-dire pendant au moins 2 ou 3 mois.
Est-ce que l'on peut modifier son projet une fois le permis de construire déposé ?
Vous pouvez modifier votre projet à condition de demander un permis de construire modificatif. Le " nouveau" permis ne signifie pas le retrait du précédent, il n'interrompt pas le délai de validité de celui-ci, ni ne le prolonge.
CE QU'IL FAUT SAVOIR PENDANT ET APRÈS LES TRAVAUX
L'affichage du permis est-il obligatoire ?
Dès la notification de la décision réputée favorable (tacite) du permis de construire, le demandeur doit afficher la mention du permis sur le terrain, de manière lisible depuis la voie publique, sur un panneau rectangulaire dont les côtés sont supérieurs à 80 cm et pendant toute la durée du chantier. Le défaut d'affichage peut être sanctionné car le dossier du permis de construire doit pouvoir être consulté en mairie par toute personne intéressée.
L'affichage sur le terrain détermine le point de départ du délai de recours des tiers contre le permis de construire, d'une durée de 2 mois.
Quelle formalité doit-on accomplir avant les travaux et une fois les travaux terminés ?
Avant de commencer les travaux, vous devez adresser une déclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires à la mairie de votre commune.
Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire du permis de construire adresse une déclaration attestant l'achèvement des travaux (DAT) par lettre recommandée avec AR ou la dépose contre décharge à la mairie. Dans cette déclaration, le bénéficiaire s'engage sur la conformité avec le permis ce qui permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs.
Quelle formalité doit-on accomplir une fois que les locaux sont utilisables ?
Dans le délai de 90 jours à compter du moment où les locaux sont utilisables, même s'il reste encore des travaux à réaliser, le propriétaire doit adresser une déclaration au centre des impôts ou au centre des impôts fonciers. Ces obligations déclaratives s'appliquent notamment lorsque le permis a pour objet la création de surfaces nouvelles ou le changement de destination de surfaces existantes. Le défaut de déclaration entraîne la perte des exonérations temporaires de taxe foncière de 2, 10, 15 ou 20 ans.
Dans quelles conditions les travaux sont-ils contrôlés pour constater le respect du permis de construire ?
C'est sous la responsabilité du demandeur du permis de construire (propriétaire du terrain ou mandataire) que les travaux ont été réalisés conformément à l'autorisation qui leur a été délivrée. L'autorité responsable pourra contester la conformité des travaux dans un délai de 3 mois à 5 mois ; passé ce délai elle ne peut plus la contester.
Il sera obligatoirement procédé à une vérification sur place de cette conformité dans les secteurs à enjeux nationaux (sites, secteurs sauvegardés, secteurs couverts par un plan de prévention des risques naturels, …). Ailleurs, les vérifications seront faites à l'initiative du maire et du service compétent.
Si les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l'administration met en demeure le maître d'ouvrage de déposer un permis modificatif ou de mettre en conformité les travaux.
1/ soit administratifs :
2/ soit judicaires :
Les délais de validité du permis sont suspendus en cas de recours devant un juge.L'administration ne vérifie pas si le projet respecte ou non les autres réglementations ou les règles de droit privé régies par le Code Civil : les règles de voisinage par exemple ou les règles techniques de construction régies par le Code de Construction et de l'Habitation (règles d'hygiène, de sécurité, de confort, …) doivent être respectées par le constructeur lui-même.
Les derniers textes applicables sont :
Textes de référence :
> Site officiel de l'administration française
www.service-public.fr
> Conseil National de l'Ordre des Architectes. Accès gratuit : étapes de la construction dans « Vous, votre maison et l'architecture ».
www.architectes.org